収益不動産は、早めに建物を贈与すべし

今回は、継続的な収入により金融資産が減らないときの相続対策をご紹介します。

 

継続的に所有不動産からの収入がある方にとって、現金贈与による税金対策は“焼け石に水”でしかない場合もあります。

 

不動産収入を上回る金額を贈与すれば、財産を減らすことは可能で
すが、今度は贈与税の負担ばかりが大きくなってしまいます。

 

収入を減らすといっても、入居者から頂く賃貸料を減らしたり、賃貸を止めたり、本当に入ってくる収入を減らしてしまっては本末転倒です。

 

そうではなく、子や孫へ現金を贈与する代わりに、将来の不動産収入の元となる資産を贈与してしまうのです。

 

収入のある不動産の贈与には、「その物件から将来的に生ずる収入を、無税で贈与できる」という効果があります。

また、子の方が適用される所得税率が低い場合には、所得税負担が軽減されることもあるでしょう。

 

不動産収入の贈与のポイントは、該当不動産全てを贈与するのではなく「建物のみ贈与する」ことです。

敷地も贈与を受けるとなると、贈与税が非常に高額になってしまいます。

 

入居者から家賃を受け取るべき人は、建物の所有者となります。

従って、敷地の所有はそのまま無償(使用貸借)で借りれば良いのです。

 

ただし、土地の評価に当たっては注意が必要です。

 

賃貸マンションの敷地は、本来なら貸家建付地評価として評価額から一定額控除できます。

 

しかし、「建物名義が子、土地名義が父」の場合で、その土地の使用対価が無償であれば、使用貸借となります。

敷地を評価する際には、原則として貸家建付地割合を控除することができません。

 

また、賃貸マンションの建築に係る借入金の残債がある場合にも注意が必要です。

 

賃貸マンションの贈与とともに借入金も引き継いだ場合には、負担付贈与に該当します。

負担付贈与の場合には、受贈者は時価により贈与税課税され、また、贈与者は時価で譲渡したものとみなして譲渡所得税が課税されます。

 

賃貸物件の贈与は、贈与から相続開始までの期間が長ければ長いほど、移転できる不動産収入が多くなり、贈与による効果が大きくなります。

 

 

 

 

物件の利回り、敷地の相続税評価額、建物の取得に係る借入金の有無などを考慮し、的確な物件を選定することで、大きな税効果が期待できます。

 

収益物件を所有されている方は、一度ご検討ください。