政府・与党は2016年12月にまとめる平成29年度の税制改正大綱に、タワーマンション節税対策のための改正を盛り込みたい意向と各メディアが報じています。
今回はこちらのタワーマンション節税に関する解説及び改正案をお伝えします。
1.タワーマンション節税概要
タワーマンションとは、高さ60ｍ以上、階数でおよそ20階建て以上の住居用建築物です。
タワーマンションの購入価額は、低層階と高層階では大きく異なりますが、現状の税法では床面積が同じであればその相続税評価額は同じです。
これを利用して、相続前に高層階を購入し、これを相続することで節税を図ることがタワーマンション節税です。
2.タワーマンションの相続税評価額
マンションの相続税評価額は建物部分と土地分を合算することで計算されます。
(1)建物：固定資産税評価額＝1棟の固定資産税評価額×持分割合
(2)土地：路線価×持分割合
3.タワーマンションの相続税評価額の優位性
(1)建物
2(1)の持分割合とは各戸の専有部分の床面積の割合であり、その購入価額には無関係にその床面積だけで決まります。
このため、低層階でも高層階でもその床面積が同じであれば固定資産税評価額は同じであり、結果として相続税も同じとなります。
また、そもそもタワーマンションの相続税評価額は平均して時価の約5割といわれているため、そもそも同額の現金で相続するよりもマンションで相続する方が相続税としては有利となります。
例)
時価合計：20億円
固定資産税評価額合計：10億円
専有部分：2,000㎡(20階建て、各階100㎡、共有部分無しを前提とする)
1階：時価8,000万円
20階：時価1億2,000万円
1)現金で相続した場合の評価額
1階：8,000万円
20階：1億2,000万円
2)タワーマンションで相続した場合の評価額
1階：10億円×100㎡／2,000㎡＝5,000万円
20階：5,000万円
3)タワーマンションで相続した場合の現金で相続した場合との評価差額
1階：3,000万円
20階：7,000万円
(2)土地
一軒家とマンションを比べた場合、一軒家はその相続税を一人で負担するのに対し、マンションはその住人全員で按分負担することになるため、マンションの方が有利となります。
また、そもそも土地の相続税評価額は平均して時価の約8割といわれているため、そもそも同額の現金で相続するよりも土地で相続する方が相続税としては有利となります。
例)
時価：1億円
路線価：8,000万円
階数：20階
1)現金で相続した場合の評価額
1億円
2)タワーマンションで相続した場合の評価額
8,000万円／20階＝400万円
3)タワーマンションで相続した場合の現金で相続した場合との評価差額
1億円－400万円＝9,600万円
4.改正案
3(1)の通り、高層階の方が低層階より相続税において優遇されているというのが現状です。
これに対し、マンション１棟全体の税額は変えず、高層階の所有者は増税になる一方、低層階の所有者は減税になる見通しです。
具体的には上記3(1)の場合、1階と20階の建物部分の相続税評価額が現状では共に5,000万円であるのに対し、改正後は1階：4,500万円、20階：5,500万円といった形で床面積が同じであっても階数による評価額の差別化を図るようです。
(具体的な増減額は決まっていません。)
以上のように、今後タワーマンションの高層階の優位性は少なくなるようですが、現金での相続と比較した場合、タワーマンションでの相続の優位性自体は変わらず残るようです。
